Plusvalías urbanas generadas por la obra pública en el Área Metropolitana de Tucumán (1990 – 2018)

Palabras clave

Políticas públicas – Mercado de suelo – Plusvalías urbanas

Resumen

Históricamente, el desarrollo urbano estuvo regido, principalmente, por las pautas del mercado inmobiliario que alimenta las expectativas de renta especulativa y con ello, eleva los precios del suelo. El escenario resultante se caracteriza por un proceso de urbanización desarticulado, una creciente informalidad y desigualdad socio espacial. Se entiende por plusvalía urbana al incremento del valor del suelo que experimenta un terreno en el proceso de urbanización. La hipótesis plantea que las plusvalías generadas, a partir de la obra pública, se encuentran sujetas a las reglas del mercado de suelo. La ausencia de políticas públicas tendientes a la equis distribución de las mismas, producen procesos de exclusión y elitización que inciden en la conformación socio espacial del AMET de Tucumán.

Se plantea como objetivo general caracterizar los procesos vinculados a la apropiación de plusvalías urbanas generadas a partir de la obra pública, identificando instrumentos y estrategias utilizadas en las últimas tres décadas que inciden en la configuración socio espacial del AMET de Tucumán. Dadas las escasas investigaciones precedentes sobre el tema para la gestión metropolitana del aglomerado, se realizará un trabajo exploratorio comparativo a partir del estudio de casos. La estrategia metodológica propuesta es cuanti-cualitativa; la primera fase es la del reconocimiento de la dinámica metropolitana, su caracterización y detección de las formas de intervención del estado que generan plusvalías urbanas. A partir de dicha tipificación, se procederá a la selección de posibles casos, seguido por una fase cualitativa para su análisis. Se plantea abordar la investigación a partir de tres etapas: construcción de la base de datos, análisis y conclusiones.

Introducción, problema de investigación y justificación

Históricamente, el desarrollo urbano estuvo regido, principalmente, por las pautas del mercado inmobiliario que alimenta las expectativas de renta especulativa y con ello, eleva los precios del suelo. El escenario resultante se caracteriza por un proceso de urbanización desarticulado, una creciente informalidad y desigualdad socio espacial. En la década de los ‘90, con el modelo neoliberal, las políticas habitacionales se enfocaron, fundamentalmente, en la provisión de unidades de viviendas, ubicadas mayormente en zonas aisladas de baja calidad urbana y ambiental.

Frente a esta problemática Jaramillo (2003) señala la necesidad de comprender mecanismos del mercado de suelo, tales como: calificación diferencial; valorización diferencial; segregación del espacio. Este análisis debe encuadrarse en procesos de urbanización que se desarrollan desconociendo la dinámica de la producción del suelo, la estructura social y los procesos acumulativos de producción de la renta.

Se entiende por plusvalía urbana al incremento del valor del suelo que experimenta un terreno en el proceso de urbanización, esto se debe a que la “incorporación del suelo rural (previamente loteado) a la trama urbana produce que su valor aumente, por lo menos, tres veces” (Cuenya 2006, pp.99-100). En base a esto, lo importante es conocer quiénes son los actores que se apropian de dicho beneficio, el cual no es sólo el incremento económico, sino también ambiental y urbano.

El Área Metropolitana de Tucumán (posteriormente denominado AMET de Tucumán) está constituida por 6 municipios y 9 comunas rurales, corresponde a la cabecera regional del NOA y ocupa el quinto lugar en la escala nacional.

Se caracteriza por la inequitativa distribución de los beneficios otorgados por el estado, derivado de: la desarticulación entre herramientas urbanísticas, fiscales y administrativas; la fuerte tradición que reduce la política urbanística a una acción de tipo regulatoria; la carencia de análisis o del comportamiento del mercado inmobiliario y rigideces en la elaboración e implementación de nuevos instrumentos urbanísticos (Resse, 2006).

Por ello, esta investigación busca dar respuesta a los siguientes interrogantes: ¿Cómo incide la apropiación de las plusvalías urbanas, generadas a partir de la obra pública, en la configuración socio espacial del AMET de Tucumán? ¿Qué actores se benefician de ellas?

Hipótesis de trabajo

La hipótesis de la investigación plantea que las plusvalías generadas, a partir de la obra pública, se encuentran sujetas a las reglas del mercado de suelo. La ausencia de políticas públicas tendientes a la equis distribución de las mismas, producen procesos de exclusión y elitización que inciden en la conformación socio espacial del AMET de Tucumán.

Objetivo general y específicos

Se plantea como objetivo general caracterizar los procesos vinculados a la apropiación de plusvalías urbanas generadas a partir de la obra pública, identificando instrumentos y estrategias utilizadas en las últimas tres décadas que inciden en la configuración socio espacial del AMET de Tucumán.

Para ello, se proponen como objetivos específicos: reconocer la dinámica del crecimiento del AMET de Tucumán, desde 1990 a la actualidad, interpretando los problemas del crecimiento urbano desigual generados por las diferentes lógicas de producción de la ciudad, en particular la lógica del mercado del suelo.

Tipificar las estrategias de intervención del estado que generan plusvalías urbanas. A partir de dicha clasificación, seleccionar los casos de estudio y determinar las variables y/o indicadores que se evidencian en cada uno.

Elaborar una base de datos integral del AMET de Tucumán, para obtener criterios útiles para comprender la gestión del hábitat urbano.

Marco teórico, antecedentes y estado de la cuestión

En Argentina, a partir del año 2003, se produce un nuevo marco político reconocido por algunos autores como neodesarrollismo. El modelo de desarrollo concebido bajo este contexto, significó la aplicación de las siguientes medidas: preservación de la restricción monetaria, ajuste fiscal, prioridad exportadora y concentración del ingreso; incremento de los subsidios estatales a la industria; involucramiento de un reconocimiento implícito (y a veces explícito) de la existencia de un movimiento social reconfigurado con una capacidad de resistencia (Féliz, 2012; Svampa, 2010). Sin embargo, aún no es posible identificar con claridad la repercusión de estas medidas en la configuración de las ciudades, que implicó en la última década, la intervención del Estado en aspectos claves de la informalidad, que presentó continuidades y rupturas en relación al modelo anterior, de corte netamente neoliberal.

El crecimiento metropolitano se caracteriza por la expansión hacia la periferia, donde se producen loteos especulativos de agentes privados (Malizia, 2011), se construye la obra pública (Gómez López, 2001) y se producen las apropiaciones de tierras (Boldrini, 2012).

El resultado es una periferia donde los diversos usos del suelo se localizan aleatoriamente ignorando la estructura territorial de la ciudad (Cuozzo, 2018) con problemas de accesibilidad a los servicios urbanos (Castañeda Nordmann, 2018), y vacíos degradados o suelo para la especulación.

Las condiciones de calidad de vida de los habitantes se encuentra definida por su nivel económico, la clase alta y media alta accede a terrenos con mayor calidad ambiental, mientras la clase baja se ve obligada a ubicarse informalmente en zonas de la periferia deterioradas.

En las investigaciones precedentes se ha determinado que la lógica inmobiliaria se impuso como criterio urbanístico principal, incluso en las actuaciones del estado, ya que se identifican rasgos que implican la continuidad de lógicas desiguales en la producción de la ciudad (Gómez López, Cuozzo y Boldrini, 2015), impactando negativamente en el territorio y favoreciendo la especulación privada.

En este sentido, la captación de plusvalías es una de las aspiraciones más recurrentes de la planificación urbana contemporánea. Su fundamento es claro: los incrementos de valor de los terrenos son ajenos a la propiedad del suelo, pese a lo cual son apropiados en forma privada por los dueños. Las mismas son generadas por inversiones públicas, decisiones regulatorias del Estado sobre el uso del suelo e inversiones de actores privados. (Smolka y Furtado, 2001).